Kündigungsfristen einhalten

Darüber hinaus ist die vorgeschriebene Kündigungsfrist einzuhalten. „Unbefristete Mietverträge, die nach dem 1. September 2001 unterzeichnet wurden, können vom Mieter zu jedem Monatsletzten mit dreimonatiger Frist gekündigt werden“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. Für ältere Mietverträge würden oftmals auch längere Zeiträume gelten. Eine Kündigung befristeter Verträge sei nur zum Ablauf der im Vertrag angegebenen Laufzeit möglich.

Doch was passiert, wenn man früher aussteigen will, aber der Vermieter dies nicht akzeptiert? „Dann hat man nur die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, mit dem der Vermieter einverstanden ist“, so Jürgens. Ein Recht darauf besteht allerdings nicht. Am besten lässt man sich bereits beim Abschluss eines Mietvertrages oder rechtzeitig vor der Kündigung von einem Experten beraten – man findet sie beispielsweise beim Interessenverband Mieterschutz unter www.iv-mieterschutz.de.

Wenn der Vermieter die Kaution einbehalten will

Ein häufiger Streitpunkt beim Wohnungswechsel ist die Kaution. So kommt oft Ärger auf, wenn der Vermieter nach dem Auszug nicht gleich die ganze Kaution auszahlen will. Tatsächlich kann dieser jedoch für gewisse Zeit einen angemessenen Teil einbehalten. Jörn-Peter Jürgens: „Der Vermieter sichert damit noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und der Abwicklung.“ Das können etwa Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Abrechnung der Betriebskosten sein. Spätestens nach sechs Monaten sollte das restliche Geld aber überwiesen sein. Manche Vermieter behalten die Kaution auch ein, um eventuell entstandene Schäden in der Wohnung zu reparieren. „Um diesbezüglichen Ärger zu vermeiden, sollte man grundsätzlich beim Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem sämtliche Mängel detailliert erfasst werden“, rät Jürgens.

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Hintergrundinformation:

Die meisten Mieter in Deutschland sind per Mietvertrag dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung durchzuführen. Dabei handelt es sich um die Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen, also zum Beispiel um das Malern und Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern sowie Holzfenstern und Außentüren von innen. Der Bundesgerichtshof hat im Laufe der Zeit eine Reihe von Mietvertragsklauseln für unwirksam erklärt, mit denen Vermieter die Schönheitsreparaturen dem Mieter übertragen. Im März 2015 sind einige dazugekommen, denn der BGH hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung abgeändert. Der Fall: Ein Vermieter verlangte Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mieter wehrte sich mit dem Argument, dass er selbst in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sei. Der Mietvertrag sah vor, dass die einzelnen Räume nach einem Fristenplan zu renovieren waren. Dann gab es noch eine Quotenabgeltungsklausel: Zog der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen aus, sollte er abhängig von der Mietdauer einen Anteil an den Renovierungskosten zahlen, die ansonsten für den Gesamtzeitraum angefallen wären – nach Schätzung einer Fachfirma.

Das Urteil: Nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutzversicherung hielt der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass eine Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in der Regel unwirksam sei, wenn dieser die Wohnung selbst unrenoviert übernommen habe. Wie das Gericht auch noch in einem anderen Fall betonte, müsse der Mieter nur seine eigenen Abnutzungserscheinungen an der Wohnung beseitigen – und nicht auch noch die des Vormieters. Schönheitsreparaturen könnten ihm nur dann übertragen werden, wenn er für die zu Anfang unrenovierte Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalte (Az. VIII ZR 185/14). Eine Wohnung könne beim Einzug als renoviert angesehen werden, wenn sie so geringe Gebrauchsspuren aufweise, dass sie den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung mache. Auch die Quotenabgeltungsklausel nahm sich der Bundesgerichtshof vor: Diese beruhe auf der rein hypothetischen Annahme, dass der Mieter die Wohnung im gleichen Maß wie bisher abwohnen würde, wenn er darin wohnen bleibe. Es sei bei Mietvertragsbeginn für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Kosten er später zu tragen habe. Auch diese Klausel sei unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert übernommen worden sei oder nicht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13, VIII ZR 185/14

Quellennachweis: D.A.S. Rechtsschutzversicherung

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