Bevor mit dem Bau des Hauses begonnen werden kann, muss zunächst einmal ein passender Bauträger gefunden werden. Dazu hilft es, sich zuvor Referenzen der Bauträger geben zu lassen und sich mit anderen Bauherren auszutauschen. Wirtschaftsauskunfteien etwa helfen zudem dabei, weitere Informationen über die wirtschaftliche Betätigung, Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit des Bauträgers zu bekommen. Handelt es sich um ein bereits viele Jahre im Wohnungsmarkt tätiges Unternehmen mit solidem finanziellem Fundament, ist die größtmögliche Sicherheit gegeben.

Gute Vorbereitung vor dem Gespräch mit Bauträger

Vor dem Gespräch mit dem Bauträger sollten sich Bauherren bereits Gedanken zu Größe, Grundriss und Bauweise ihrer Wunschimmobilie machen. Ratsam ist außerdem, sich eine Maximalgrenze für die Kosten zu setzen.

Auch beim Vertragsabschluss mit dem Bauträger gibt es einige Dinge zu beachten. Zunächst einmal bedarf dieser unbedingt einer notariellen Beurkundung und sollte vor der Unterschrift immer noch einmal durch einen Fachmann überprüft werden. Im Vertrag sollte der gesamte Leistungsumfang sowie Art und Qualität der Baustoffe und Materialien detailliert aufgeführt werden. Zudem ist es ratsam Zusagen und Sondervereinbarungen vom Bauträger schriftlich bestätigen und im Kaufvertrag berücksichtigen zu lassen. Auch ist es empfehlenswert, den Termin der Bezugsfertigkeit mit vier bis sechs Wochen Toleranz im Kaufvertrag aufzuführen. Die Baubeschreibung sollte genau geprüft werden, damit die eigenen Ansprüche abgedeckt werden. Zudem muss diese von einem Notar beurkundet werden.

Beim Vertrag auf die Makler- und Bauträgerverordnung achten

Einige Bauträger bieten getrennte Verträge an – einen Kaufvertrag über den Grundstücksanteil und einen Bauvertrag über die noch zu bauende Immobilie. Bei diesem „Generalübernehmermodell“ sollten Bauherren vorsichtig sein, da hier die Käuferschutzvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nicht gültig sind. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Zahlungsraten den strengen Anforderungen des § 3 MaBV entsprechen. So muss vor dem Überweisen der ersten Zahlungsrate entweder eine „Auflassungsvormerkung“ zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen oder gemäß § 7 MaBV vom Bauträger eine Sicherheit durch Bankbürgschaft geleistet sein.

Vor Unterzeichnung des Vertrags sollten Bauherren außerdem prüfen, ob die Kalkulationen des Bauträgers realistisch sind. Die Bezahlung sollte nach tatsächlich erbrachter Leistung erfolgen, Zahlungspläne mit Vorauszahlungen hingegen sind nicht empfehlenswert.

Vor Baufinanzierungen finanzielle Lage prüfen

Ein wichtiger Teil des Hausbaus ist zudem die Baufinanzierung. Potenzielle Bauherren sind gut beraten, zunächst die eigene finanzielle Lage zu prüfen und realistisch zu beurteilen. Denn auch wer jetzt angesichts niedriger Zinsen Wohneigentum erwerben kann, muss sich darauf einstellen, die eingegangene Finanzierung über 20 und mehr Jahre durchzuhalten. Kaum einer kann eine Immobilie auf einen Schlag bezahlen. Die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung – inklusive Nebenkosten für beispielsweise Notar oder Grunderwerbssteuer – werden daher in der Regel durch eine Kombination verschiedener Bausteine aufgebracht. Verwendet werden üblicherweise vorhandenes Eigenkapital, ein Bauspar- und ein Annuitätendarlehen. Für die Höhe der Anteile gilt die Faustregel: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, 20 bis 25 Prozent Bauspardarlehen sowie 50 bis 60 Prozent Annuitätendarlehen.

Quellennachweis: Wüstenrot & Württembergische AG

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1. Genügend Eigenkapital mitbringen:
Bei jeder soliden Finanzierung sollten mindestens 25 Prozent der Gesamtkosten aus Eigenmitteln bestritten werden. Denn jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung. Zum Eigenkapital werden Bargeld, Bank- und Bausparguthaben sowie sonstige Vermögenswerte, die kurzfristig liquide gemacht werden können, gerechnet. Seit Inkrafttreten der neuen Vorgaben dürfen sich Banken nicht mehr maßgeblich darauf stützen, dass die Immobilie im Wert steigt. Hinweis: Beim Immobilienkauf auch die Nebenkosten berücksichtigen. Notar- und Maklergebühren oder die Grunderwerbsteuer können sich insgesamt auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren.

2. Ein solides Einkommen wird wichtiger:
Die Banken prüfen die Einkommenssituation jetzt sehr genau. Ein ausreichendes Einkommen ist gegeben, wenn die monatlichen Raten für Zins und Tilgung ungefähr ein Drittel der Einkünfte nicht überschreiten und der Kredit dennoch bis zum Renteneintritt abbezahlt werden kann. Wer seine Finanzierung hingegen nicht bis dahin tilgen kann, muss genau nachweisen, dass er auch dann weiterhin seinen Zins- und Tilgungsleistungen nachkommen kann. Unbedingt beachten: Das Alltagsleben geht auch für Bauherren weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, wie etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Darum nicht den letzten Cent des Nettoeinkommens verplanen und sicherheitshalber eine Reserve in Höhe von rund drei Monatsgehältern bilden.

3. Die individuelle Lebensplanung berücksichtigen:
Das Leben verläuft bekanntlich nicht immer nach Plan: Ein plötzlicher Jobwechsel oder gar der Verlust der Arbeitsstelle können natürlich nicht auf den Immobilienkauf abgestimmt werden. Doch ein bewusster Wechsel des Jobs und damit einhergehend ein Umzug in eine andere Stadt sollten vor den Immobilienplänen abgeschlossen sein. Denn bei der Entscheidung, ob angehende Bauherren einen Kredit erhalten, wird nur das verstetigte Einkommen, das bereits nachweisbar über längere Zeit verdient wird, berücksichtigt. Wer keine unbefristete Stelle hat oder Kinder plant, der muss im Zweifel nach Alternativen suchen. So können bspw. Eltern als Bürgen aushelfen.

4. Früh an die Anschlussfinanzierung denken:
Sicher ist: Irgendwann kommt der Tag, an dem die Zinsbindung für einen bestehenden Kredit ausläuft. Bei einem Wechsel der Bank wird ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen, für den dann ebenfalls die strengen neuen Regeln für die Kreditprüfung gelten. Daher sollte sich der Kreditnehmer schon frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung informieren. Für ihn gibt es zwei Möglichkeiten, sich die aktuell niedrigen Zinsen für den Zeitpunkt der Umschuldung zu sichern: Ein sogenanntes Forward-Darlehen wird dem Darlehensnehmer nach einer zuvor festgelegten Vorlaufzeit ausgezahlt. Je länger die Vorlaufzeit ist, desto höher fällt auch der Zinsaufschlag aus. Wer im Laufe der Finanzierung wieder mehr finanziellen Spielraum hat, kann alternativ einen Bausparvertrag in Höhe der Restschuld ansparen. Bis zum Ende der Zinsbindung sollten mind. 25 Prozent der Bausparsumme erreicht sein.

Quellennachweis: Bausparkasse Schwäbisch Hall

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Eine Baufinanzierung ist in den meisten Fällen erforderlich

Gut ein Viertel der Bundesbürger plant derzeit den Bau oder Kauf einer Immobilie. Die Mittel dafür würden drei Viertel über eine Baufinanzierung beziehen. Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung: „Momentan wohnen mehr als die Hälfte aller Bundesbürger zur Miete. Doch der Wunsch nach einer eigenen Immobilie nimmt mit den Lebensjahren tendenziell zu. Um den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren zu können, benötigen die meisten eine Baufinanzierung.“ Für Menschen ab 50 biete sich ein Volltilger-Darlehen an, das ihnen innerhalb eines individuell festgelegten und überschaubaren Zeitrahmens die vollständige Rückzahlung ermögliche.

Mindestens jeder Dritte möchte im Mehrgenerationenhaus leben

Die meisten Befragten verbinden mit Wohnen im Alter hauptsächlich Ruhe, Entspannung, Gelassenheit, altersgerechtes Wohnen und Barrierefreiheit. Wer sich schon konkret mit seiner Wohnsituation im Alter beschäftigt hat, nennt dabei am häufigsten den Wunsch, in der eigenen Immobilie zu leben (24 Prozent). Erstrebenswert wäre für mindestens jeden Dritten (36 Prozent) das Leben in einem Mehrgenerationenhaus, in dem sich Menschen gegenseitig unterstützen. In gleichem Maße wünschenswert ist eine eigene Wohnung in einer Wohnanlage für ältere Menschen. Lediglich sechs Prozent der Befragten mögen sich dagegen in einem Zimmer im Altenheim mit angeschlossener Pflegestation sehen. Das Wohnen im Generationenhaus erscheint jedem Fünften auch realisierbar. Die meisten (29 Prozent) halten jedoch betreutes Wohnen, bei dem Pflegepersonal stundenweise oder ganztägig ins Haus kommt, für wahrscheinlich.

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Wenn das Schicksal zuschlägt …

So gut ein Hausbau auch geplant ist, so unvermittelt kann auf der Baustelle etwas Unvorhergesehenes passieren. Beispielsweise verzögert Frost die Abdichtung des Rohbaus, setzt ein Unwetter den Keller unter Wasser oder zerstört ein Sturm die gerade erst fertig gestellte Dachkonstruktion. Hier ist der Verlust gleich doppelt hoch: Weil Baufirmen in der Regel keine Verantwortung für Einflüsse durch höhere Gewalt übernehmen, muss man als Bauherr zähneknirschend sowohl die bereits erstellte als auch die neu zu erstellende Leistung zahlen, möchte man sein Eigenheim vollendet sehen.

Gerade wenn die Baufinanzierung ohnehin knapp kalkuliert ist, empfehlen die Experten von Baufi24 ihren Kunden eine Bauleistungsversicherung. Diese deckt nicht nur unvorhersehbare Schäden durch Wetterkapriolen ab, sondern schließt zum Beispiel auch etwaige Material- oder Berechnungsfehler sowie Diebstahl auf der Baustelle ein. Eine gute Police schützt sämtliche Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile, die in der Roh-, Aus- oder Umbauphase entstehen. Die Versicherungssumme entspricht dabei dem Wert der Bauleistung einschließlich aller Baustoffe und Bauteile. Wenn also Hochwasser oder Sturm Unheil verkünden, ist man mit dem Versicherungsschutz optimal aufgestellt: Unvorhersehbare Schäden können nämlich schnell teuer werden und die gesamte Baufinanzierung gefährden. Aber Vorsicht! Nur Schäden, die im Vorhinein wirklich nicht absehbar waren, werden durch eine Bauleistungsversicherung abgedeckt. Wenn ein alter Baum am Wegrand im Sturm umkippt und ein Loch in den Rohbau reißt, muss der Bauherr die Aufräumarbeiten selbst finanzieren. Generell ist zudem nur die neu errichtete Substanz versichert, sodass noch nicht eingebaute Gegenstände, Handwerkszeug und Baugeräte nicht berücksichtigt werden. Ebenso wenig ist Pfusch am Bau abgedeckt. Trotzdem, so wissen die Finanzierungsberater von Baufi24, lohnt es sich meistens, eine Bauleistungsversicherung abzuschließen. Die Prämie kann dabei auf alle Parteien umgelegt werden, denn durch sie sind schließlich auch alle, vom Bauherrn bis zum Architekten, versichert. Weitere Informationen enthält der Ratgeber „Immobilien- und Baufinanzierung“. Monatlich verlost Baufi24 davon 111 Exemplare unter www.baufi24.de.

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Denn nicht nur auf der Wetterkarte ist die Lage derzeit günstig, sondern auch auf dem Baufinanzierungsmarkt. Denn die Zinsen für Baukredite sind im Moment günstig wie sonst selten zuvor. Deswegen ist es denjenigen, die ein kleines Anbau-, Umbau- oder ein großes Hausbauprojekt planen, umso mehr angeraten, dieses noch im laufenden Kalenderjahr in Angriff zu nehmen.

Baufinanzierung im Vergleich

Da das Budget bestimmt, welche Wohnträume realisierbar sind, sollte man schon zu Anfang der Planungsphase mehrere Modelle zur Baufinanzierung im Vergleich betrachten. Denn je nachdem, wie groß und umfangreich das Vorhaben genau ist, eignen sich unterschiedliche Finanzierungen zum Realisieren des Bauprojektes. Auch die eigene finanzielle Situation spielt bei der Entscheidung für eine Baufinanzierung eine Rolle: Wer zum Beispiel als Sebstständiger ein unregelmäßiges Einkommen hat, der sollte ein Baudarlehen wählen, dessen Tilgungsraten variabel zu gestalten sind. Wie bei jeder Finanzierung gilt auch bei der Baufinanzierung: Günstiger wird’s, je mehr Eigenkapital man aufbringen kann. Wer also „nur“ einen Umbau plant, der kann im besten Fall mehr als die Hälfte der erforderlichen Summe aus eigener Tasche aufbringen. Noch günstiger wird es für ihn, wenn er einen Teil der Arbeiten selber ausführt.

Günstige Bauzinsen

Doch auch wer ein größeres Bauprojekt wie etwa den Bau eines Einfamilien- oder Mehrfamilienhauses plant, der kann dieses mit der richtigen Baufinanzierung verwirklichen. Beim Betrachten der Modelle zur Baufinanzierung im Vergleich findet sich für jeden Bauherren eines, das zu seinem Bauvorhaben passt. Insbesondere, wenn es um ein umfangreiches und kostenaufwändiges Projekt geht, lohnt sich ein Darlehen mit einer langen Laufzeit. Denn angesichts der derzeit so günstigen Zinsen profitieren die Bauherren, die sich für ein Darlehen oder einen Kredit mit einer langen Laufzeit entscheiden. Auch diejenigen, die sich jetzt um die Anschlussfinanzierung kümmern, profitieren von den niedrigen Zinsen. Wer also in diesem Jahr noch das neue Zimmer, den Anbau, die Renovierung oder gar den Bau des Traumhauses verwirklichen will, der sollte zuallererst unterschiedliche Modelle zur Baufinanzierung im Vergleich sichten, damit er seine Baupläne schon bald in die Realität umsetzen kann.

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